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位於竹北市北側的新豐明新重劃區，每坪成交單價約20-22萬，擁低總價優勢，吸引首購族，不過因離竹北高鐵站仍需車程20分，學區、生活機能也不如竹北市完整，對竹科園區客的吸引力稍微薄弱。

新竹縣新豐明新重劃區位於竹北市北側，為開發近2年的新興重劃區，目前仍以預售案居多，一旁有明新科技大學、新豐車站雙商圈，近新竹工業區。

住商不動產新豐松林加盟店店長羅煥耀指出，新豐明新重劃區以華廈、大樓為主，推案約2千戶，有小坪數房型，每坪單價20-22萬的低單價優勢，與鄰近的竹北市新成屋，現已開價4字頭相比，若以新豐明新重劃區3房37坪計算，每坪單價22萬若再加上車位約900萬上下，顯得親民，吸引首購族。

此外，新豐明新重劃區進行中的交通建設首屬「台1線替代道路」，過去新豐到竹北的交通多仰賴台1線，但目前已獲中央經費補助，路線從明新科技大學附近的台1線分出，以高架橋方式跨過鳳山溪進入竹北市，終點接台68線武陵路交流道，羅煥耀表示，屆時將車流將分流，可減少進竹北市區的塞車情形，兩地往來將更方便。

但信義房屋竹北文興店店長陳世光表示，近期確實有接新豐明新重劃區的委託案，也陸續有部分消費者詢問，不過因為新豐明新重劃區距離竹北市較遠，因此消費者雖然會受低總價吸引而詢問新豐明新重劃區物件，但還是因為學區、生活機能、距離上班地點遠近等綜合考量，選擇竹北市物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行日前再邀集36家本國銀行主管「喝咖啡」，據央行的說法，是因為發現有部分銀行辦理不動產抵押貸款時，放款利率偏離市場水準；在新聞稿中，央行甚至表示部分業者有「削價競爭」的情事，建議業者從事授信業務時，應審慎考量風險。



央行所謂「削價競爭」的情況有多嚴重？一般豪宅貸款利率地板大約在1.72%，而土建融利率則約在1.8%；然而據媒體揭露，部分銀行不僅在辦理豪宅貸款業務時，利率低於1.72%，土建融貸款更有削價至1.5%、1.6%者，確實符合央行所指出的「偏離市場水準」。



不過，前面提到的利率「標準」，似乎再怎麼說，也都只是「市場水準」，而非央行確實訂定出來的規範。事實上，在敘明央行所祭出「選擇性信用管制」的法規——《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定》——中，無論是對於一般住宅、高價住宅，還是餘屋貸款，都只限制了貸款成數，而沒有限定利率。



因此，在央行這次針對銀行壓低房貸利率競爭，所發出的新聞稿中，用詞也就僅止於提到利率是「偏離市場水準」，而並非「違反了規定」；在咖啡會議上，央行對此也就只能「道德勸說」，而結果則是各家銀行認為「自律恐有困難」。



不過事實上，在《中央銀行法》中，除了賦予中央銀行在必要時，可以規定銀行在辦理購建房屋時的最高貸放限額之外（第28條、第29條、第31條），其實還可以核定「各種放貸利率之幅度」（第21條）。因此照理說，央行除了限制貸款成數，手上還有著限制利率的武器。



不過，面對自由市場，目前央行的各種舉措和說法中，也並沒有打算限制利率的跡象，因此，除了將利率交給市場機制之外，央行能做的似乎就是提醒各家銀行要謹慎考量風險。



住展房屋網企研室認為，為了維持經濟體系自由運作，央行最合宜的做法，當然就是不直接限制房貸利率，在已經有限制貸款成數的背景下，對利率僅以勸說手段監控；但也因此，各家銀行就得擔負起維持市場秩序、避免風險的社會責任，儘管削價競爭能得利，但仍應嚴守分際。





















 

上梁儀式是建造新屋時，架上主梁時備香燭禮品，祝告祖先、神祇的民間習俗。到了21世紀，上梁儀式仍普遍存在，不過住展房屋網企研室認為，更多時候，此儀式已然變成政府宣揚政績的方式之一，尤其在社會住宅興建工程上，更為普遍。



多數上梁典禮上，大張旗鼓、施放鞭炮、人員聚集，在環保意識抬頭、新冠疫情加劇的現在，顯得更為不合時宜。而相關人員出席致詞時，多在重提已公布的政績，甚至是根本未實現的「規劃」，而這些訊息與建築何時上梁等等，從來不是民眾所關心的！



對多數民眾而言，社會住宅何時開放申請？何時抽籤？何時可入住？這些問題的答案才是重點。但基本在上梁典禮上，都僅能給出預定時間，消息價值較低。



相對的，上梁典禮的舉辦成本就高多了。從典禮策畫、舞台搭設、音響設備租賃、活動會場布置，到邀請相關人員、表演團隊出席活動的行政作業，背後所需的時間、人力、金錢成本不容小覷，其他如動土、完工典禮也有同樣問題。



近期以來，營建業缺工問題未解，連帶使人力成本上漲；國際鋼鐵原物料走強，建築用鋼中長期看漲；水泥原料之一的煤炭價格上升、運輸成本增加，多年未漲的國內水泥價格將上調。住展房屋網企研室認為，營建成本未來的上漲空間仍大，且未見天花板，為合理分配有限資源，相關業者、政府單位宜重新審視大辦上梁等儀式的必要性，與其舖張辦理儀式，不如把資源放在最必要之處。













 

台北市日前通過有「建商囤房稅」之稱的《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，原本規定建商從取得使照的次月起算，三年內的銷售期，要課徵1.5%的稅率；近日通過的版本，將銷售期壓縮為一年半，並提高課徵稅率至2%。根據媒體引述市議員的說法，此次修法是希望「讓買得起房的人買得起」。



透過所謂的「建商囤房稅」試圖對建商施予銷售壓力，使之降價銷售、降低成屋建案「惜售」的比例，北市議會的思考邏輯確實符合常理；然而住展房屋網企研室認為，實際可能會有的情形卻可能是，在未來營建、土地購置成本持續抬升的背景下，就算形成壓力，業者也不見得有辦法降價銷售。



目前房市正在面臨一個矛盾：建商營建成本高，成本轉嫁至房價上，降價銷售不容易；而民眾收入增加有限，購屋壓力居高不下。



好一點的狀況，民眾可以在利率低、貸款成數高時，搶時機進場，以免未來房價漲得更高，只是就得面對背負高額房貸、且利率可能隨時浮動的風險；壞一點的，不少人其實再怎麼存錢，還是沒辦法有足夠的頭期款進場負擔高額房價。



面對這樣的矛盾，住展房屋網企研室認為北市議會討論了兩年的「建商囤房稅」修正案，在目前的社會脈絡下推出，恐怕有點放錯重點。因為建商囤房稅即使對業者形成壓力，目前能降價的幅度仍有限，在民眾收入普遍未有明顯成長的狀況下，也僅有收入較高者能負擔（正如市議員的說法：「買得起房的人買得起」）。



住展房屋網企研室認為，有關單位除了蚍蜉撼樹般地透過各種手段，試圖壓低房價之外，近期還應直面營建成本過高的問題。並且，同樣重要的是，應正視民眾薪資收入停滯、與貧富差距不斷擴大等問題，才能紓解民眾購屋壓力。

















 

繳稅季近在眼前，日前財政部國稅局接獲一位林姓小姐電話詢問，自家地價稅按自用住宅稅率課徵，後來因子女就學，將全家戶籍遷到指定學區，但實際上全家人仍住在原地，為什麼會被補徵地價稅？



稅務局表示，地價稅的自用住宅用地優惠，須以戶籍為主要認定依據，即便全家人都實際居住在該地，仍因為戶籍遷出，而喪失地價稅的自住優惠；且依《土地稅法》規定，地價稅當中「自用住宅用地」的認定要件，是以土地所有權人、其配偶、直系親屬的戶籍為準，至少需有一人於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用。



稅務局補充，若住家原本被核准依自用住宅稅率課徵地價稅，後來因工作關係、子女就學需要，或是其他任何原因，將戶籍全戶遷出，依規定將會從戶籍遷出後隔年開始，重新改按一般稅用地稅率課徵地價稅。





 

台肥不動產開發將進入收割期，據媒體報導，台肥總面積約6萬建坪的C2案，規劃一棟商辦、二樓旅館，分別將在今年8月、明年4月，分二階段完工。另C4案也規劃總面積1.7萬坪的頂級商辦，預計2024年完工，以目前行情推估，未來該案滿租，將讓台肥獲得約4億元的租金收入。



報導指出，C2案明年4月將完工的A棟飯店，會出租給給漢來飯店，規劃420房，預計2023年營運；B 棟商辦大樓近期展開招租；C棟面積約6400坪，預計5月底、6月初公告招租。而C2商辦全棟每坪均價逾2千元，可望創下南港商辦最高租金記錄。



據媒體報導，目前台肥包含設定地上權給中信金C6～C9案、設定地上權給台壽保的C3等，全台各地的不動產租金年收益約13億元，未來隨著C2、C4等開發案陸續完工，未來五年，台肥來自不動產的租金收益可望倍增。





 

彰化高鐵特定區日前舉辦土地標售，共釋出35筆土地，總面積約6.7公頃，標的包含住宅區及第二種產業服務專用區。其中30筆土地順利標脫，總金額高達約10億5400萬元，其中又以住宅區土地最受歡迎，遠雄建設更首度插旗彰化，以每坪10萬元標得1180坪住宅區土地，創彰化住宅用地新高紀錄。



彰化田中鎮高鐵段469地號等35筆土地比照去年行情，每坪從8萬4000元到9萬元起標，投標封共計有77封，為該區開放土地標售以來最熱烈的一次，其中以小面積土地最為熱門，如住宅區內470之5地號土地便吸引7人投標。



彰化縣府地政處指出，本次標售的5筆產專區用地中，有2筆脫標，分別為醫材業與民間公司得標，至於30筆住宅土地則共計賣出28筆，其中面積介於72坪到206坪的20筆小面積土地全數標脫，成績亮眼。





 

為解決新北市高齡化趨勢下「老宅困老人」的雙老現象，新北市社會住宅率先全國納入老屋換居-樓梯換電梯方案，並預計2021年6月開始施行。

城鄉發展局長黃國峰表示，因應高齡少子化且新北市老舊公寓眾多，為照顧有需求高齡長者，市府近年推動多元電梯補助方案，除了既有都市更新整維補助要點外，108年6月推動電梯特快車方案，透過縮短行政流程且提供最高補助320萬元，以提高誘因。但公寓裝設電梯往往因住戶整合困難、費用分攤及法令問題等因素，導致社區需較長時間整合，因此市府為了解決整合困難問題，將於2021年6月結合社會住宅推動長者換居方案，以加速高齡者都有電梯可以使用。



黃國峰說明，為能擴大照顧居住在無電梯公寓的65歲以上長者及身障市民朋友，市府將率先全國再保障社宅3％比例納入老屋換居-樓梯換電梯方案，多元照顧有社宅需求的民眾，其中包含居住在無電梯公寓的長輩或身障家庭，搭配包租代管第3期以屋換屋方案，提供換居新北社宅新選擇，相關規定將於6月正式公告。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

工業區顧名思義，即是作工業使用，但其實還可以做一部分的非工業使用，依據都市計畫法台灣省施行細則第18條規定：「乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，…(略)…但公共服務設施及公用事業設施，不在此限：」，業已明訂，除了工廠、工廠必要附屬設施及工業發展有關設施，還可以作非屬工業製造的公共服務設施及公用事業設施，這些設施包括了醫院、診所、幼兒園、郵局、銀行、旅館以及再生能源發電設備等項目。

上述項目是有總量上限的，民眾如有使用需求，可向各縣市政府工商發展處業務窗口查詢。但必須提醒鄉親，申請上述項目不得擅自變更作住宅使用，否則將依都市計畫相關規定查處，亦請有買房需求之鄉親小心謹慎，避免買到工業區內的違規住宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲少社區管委會擔心區分所有權人會議無法如期執行，物管專家指出，可改由委託代理出席。(圖/景文物業提供)

台灣近期新冠肺炎疫情不斷升溫，國內本土病例攀升，日前雙北市已進入第三級警戒，不少社區管委會擔心區分所有權人會議無法如期執行，物管專家指出，可改由委託代理出席，3~4人即可開會，或是利用line群組、視訊會議、社區公告、書面問卷、書面意見調查等多種靈活方式，整合意見，就會議議題達成共識。

景文物業管理機構董事長暨北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫主持人郭紀子指出，新冠肺炎疫情越嚴重，管理委員會正常運作越重要，社區防疫、社區事務越要順暢。他也表示，根據《公寓大廈管理條例》第27條規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權1/5以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

但假設大部分區分所有權人為了社區能夠正常運作，願意委託他人代理出席，依據上述規定，1人可以代理1/5，而成會門檻是2/3，用2/3除以1/5，最困難的狀況也不過4人出席，即可開會。

另依《公寓大廈管理條例》第32條規定，區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

郭紀子分析，以100戶的社區而言，1/5僅為20戶，且同樣可以受託代理，重新召集時，成會門檻極低。由是觀之，假設大部分區分所有權人不願意出席區分所有權人會議，而有三位願意出席時，輔之以委託代理，要達成三人並五分之一以上出席，相當容易達成。

另外變通方式則是可以利用line群組、視訊會議、社區公告、書面問卷、書面意見調查等多種靈活方式，整合意見，就會議議題達成共識。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】